Kiedy akt notarialny jest obowiązkowy
Prawo wymaga formy aktu notarialnego w kilku sytuacjach i nie ma od tego wyjątków: umowa bez tej formy jest nieważna, nawet jeśli obie strony były zgodne. Dotyczy to przede wszystkim przeniesienia własności nieruchomości, czyli sprzedaży i darowizny mieszkania, domu lub działki, a także ustanowienia użytkowania wieczystego, umowy o dożywocie i umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zawieranej w klasycznym trybie.
W innych sprawach forma notarialna nie jest wymagana, ale bywa rozsądna. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi być notarialne. Umowa majątkowa małżeńska, popularna intercyza, również. Testament można napisać własnoręcznie, jednak testament notarialny trudniej podważyć i nie zaginie, bo trafia do rejestru.
Ile to kosztuje
Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa, ma stawki maksymalne określone rozporządzeniem ministra sprawiedliwości i zależy głównie od wartości czynności. To znaczy, że notariusz może zaproponować mniej niż maksimum, ale nie więcej, a przy większych transakcjach o stawce da się rozmawiać. Do taksy dolicza się podatek od towarów i usług.
Rachunek u notariusza to jednak nie tylko jego wynagrodzenie. Kancelaria pobiera także należności, które przekazuje dalej: podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego, podatek od darowizny, jeśli jest należny, oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Do tego dochodzi koszt wypisów aktu, liczony za każdą stronę.
- Przy zakupie mieszkania zapytaj o łączną kwotę do zapłaty w dniu podpisania, z rozbiciem na taksę, podatki i opłaty sądowe.
- Ustal, ile wypisów potrzebujesz. Bank, spółdzielnia i urząd będą chciały własne egzemplarze.
- Sprawdź, kto ponosi koszty. Zasadą jest, że płaci kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej.
- Zapytaj o formę płatności, bo część kancelarii wymaga przelewu zaksięgowanego przed czynnością.
Dokumenty: co przygotować
Kancelaria poda dokładną listę po opisaniu sprawy, ale zestaw podstawowy powtarza się przy większości czynności dotyczących nieruchomości. Im wcześniej go skompletujesz, tym szybciej dostaniesz termin, bo notariusz musi wcześniej przygotować projekt aktu i sprawdzić księgę wieczystą.
- Dokumenty tożsamości wszystkich stron, ważne i czytelne.
- Numer księgi wieczystej nieruchomości.
- Podstawa nabycia: wcześniejszy akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
- Zaświadczenia, których wymaga sprawa: o braku zameldowanych osób, o niezaleganiu z opłatami, o przeznaczeniu w planie miejscowym, o rewitalizacji.
- Przy kredycie: umowa kredytowa i oświadczenie banku o udzieleniu kredytu.
Jeśli sprzedajesz nieruchomość nabytą w spadku lub w darowiźnie, przygotuj zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku albo o zwolnieniu. Bez niego notariusz nie podpisze aktu, a wydanie zaświadczenia trwa zwykle kilka dni.
Jak przebiega podpisanie aktu
Przed spotkaniem notariusz przygotowuje projekt i zwykle wysyła go stronom do przeczytania. Warto z tego skorzystać, bo to najlepszy moment na pytania. W dniu czynności akt jest odczytywany w całości, strony mają prawo zadawać pytania i żądać wyjaśnień, a dopiero potem następuje podpisanie. Czynność trwa od kilkunastu minut do godziny, zależnie od stopnia skomplikowania.
Po podpisaniu kancelaria sama składa wniosek o wpis do księgi wieczystej i przekazuje pobrane podatki. Ty wychodzisz z wypisami. Oryginał aktu, czyli tak zwany oryginał zatrzymany w kancelarii, pozostaje w jej archiwum, więc kolejny wypis możesz zamówić także za kilka lat.
Sprawy spadkowe u notariusza
Jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni i nikt nie kwestionuje kręgu uprawnionych, akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza jest szybszą drogą niż postępowanie sądowe. Wymaga jednak jednoczesnej obecności wszystkich spadkobierców w kancelarii i nie jest możliwy w sprawach z testamentami szczególnymi ani wtedy, gdy spadek otwarto przed określoną datą. Notariusz oceni to na wstępie.
Przy sporze między spadkobiercami droga prowadzi do sądu i wtedy potrzebny jest pełnomocnik. Jak go wybrać, opisujemy w tekście o kancelariach prawnych w Gorzowie. Kancelarie notarialne w mieście, wraz z adresami i telefonami, zebrane są w kategorii notariusze Gorzów Wlkp., co ułatwia znalezienie najbliższej i sprawdzenie godzin pracy przed wizytą.
Często zadawane pytania
Ile kosztuje akt notarialny przy zakupie mieszkania?
Na całość składają się taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i koszt wypisów. Taksa ma stawki maksymalne określone w rozporządzeniu i zależy od wartości nieruchomości, więc warto poprosić kancelarię o pełne wyliczenie przed terminem.
Jakie dokumenty trzeba mieć u notariusza?
Zawsze dokumenty tożsamości, numer księgi wieczystej i podstawę nabycia nieruchomości. Reszta zależy od sprawy: zaświadczenia z urzędu miasta, zaświadczenie z urzędu skarbowego przy spadku lub darowiźnie, dokumenty kredytowe. Kancelaria przekazuje dokładną listę po opisaniu czynności.
Czy notariusz doradza której ze stron?
Nie. Notariusz jest bezstronny i ma obowiązek czuwać nad zabezpieczeniem praw obu stron oraz udzielać wyjaśnień co do treści czynności. Jeśli potrzebujesz doradztwa na swoją korzyść, właściwą osobą jest adwokat lub radca prawny.